La anomalía inmobiliaria

En ese ejercicio siempre recomendable de sacar la cabeza de la centrifugadora y poner las cosas en perspectiva, creo que hoy resulta conveniente hacerlo con la valoración que el mercado ofrece de las inmobiliarias españolas cotizadas y la lectura derivada que se puede hacer para el resto de activos españoles.

Las inmobiliarias se valoran tomando como referencia la suma del valor de tasación de los activos de su cartera. En función del momento del ciclo será más o menos razonable pagar algo  de prima o algo de descuento respecto a dicho precio de referencia. Hoy, las inmobiliarias cotizadas españolas cotizan por debajo de su valor de tasación, muy por debajo. Lo que no tiene explicación si analizamos el momento del ciclo en el que nos encontramos. Y todavía tienen menos sentido si repasamos la cotización de sus comparables europeas.

jriturriaga-3-10-2016La recuperación del ciclo inmobiliario español, tras una corrección sin precedentes –el precio del residencial, por ejemplo, en términos agregados ha caído más de un 50% desde máximos de 2007-, ha comenzado. El precio del metro cuadrado de oficina prime ha recuperado bastante desde sus mínimos y hasta el del residencial comienza a dar las primeras señales de recuperación. Así, en este momento del ciclo, en el que además los tasadores todavía tienen el brazo encogido y no valoran con demasiada alegría, el manual nos dice que sería el momento de pagar algo de prima sobre el valor de tasación pero no es así. Y matizo: no es así en España, porque en Francia las inmobiliarias que están por delante del ciclo, cotizan con primas sobre tasaciones mucho más generosas, de entre el 20% y el 40%.

Por lo tanto, el descuento con el que cotizan las inmobiliarias españolas no tiene justificación alguna desde el punto de vista de su valoración fundamental. Ninguna. Es una anomalía que se pretende justificar por la inestabilidad política, lo que puede servir para una charla de café pero que no tiene pase financieramente hablando. Confío en que la percepción del riesgo político en España va a mejorar, lo que redundará en la normalización de las valoraciones de muchos de sus activos. También los inmobiliarios.

Artículo publicado en ABC.

José Ramón Iturriaga
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