Inmobiliario: matemáticas e historia

En un foro inmobiliario celebrado la semana pasada se respiraba optimismo por los cuatro costados. Parece que los mantras que se habían instalado en el mercado en los últimos tiempos se han desmontado de un día para otro. “El suelo vale cero”, “los precios del residencial no van a recuperar nunca” o que “los bancos no van a volver a prestar para comprar viviendas”, todas y cada una de estas tesis que últimamente campaban a sus anchas, han quedado desmontadas. Todo ello, además, en clara oposición a las más firmes creencias y costumbres del español de a pie.

Los bancos prestan y van a prestar más en este ejercicio, porque el nivel de apalancamiento de sus balances está a unos niveles razonables. No han caído en los errores del pasado, pero se percibe un incremento sustancial en el apetito por el riesgo por parte de las entidades financieras. El precio del residencial se está recuperando, aunque, lógicamente, la heterogeneidad de los datos complica las comparativas. Y más allá de determinados agujeros negros, en los que la recuperación ni está ni se la espera, es evidente que los precios han comenzado a remontar el tormentoso camino de tiempos pasados. Además, tras varios años de parón en la actividad promocional, la oferta empieza a escasear. Con estos mimbres parece lógico pensar que la incipiente recuperación que se observa ya en la construcción residencial irá a más en el futuro.

En este contexto, el activo más denostado en España, el suelo, gana mucho en atractivo. Si tenemos en cuenta que el precio de la vivienda terminada, grosso modo, se divide entre el precio del suelo, los gastos de construcción y el margen del promotor a partes iguales, los incrementos acumulados del 15% en el precio de la vivienda en los próximos tres años –que no es una hipótesis especialmente optimista– van a suponer una apreciación del suelo del 50% aproximadamente. Son matemáticas e historia. Y la historia siempre se repite en economía.

Artículo publicado en ABC.

José Ramón Iturriaga
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