Merlin a la cabeza

La semana pasada, Sacyr decidió vender Testa, su filial inmobiliaria, a Merlin Properties, la mayor socimi española. La operación ha supuesto la mayor transacción inmobiliaria en España durante los últimos tiempos y merece la pena analizarla. Con una prima de un veinte por ciento sobre el último valor de tasación de la compañía, el importe de la operación asciende a casi dos mil millones de euros. El poco tiempo que ha tardado en cerrarse indica que no ha debido haber mucho banquero de inversión por el medio y creo que todos los implicados pueden estar contentos con el acuerdo alcanzado.

Sacyr sale del negocio inmobiliario vendiendo a buen precio lo que le permitirá terminar de poner en orden su balance y centrarse en los negocios principales –construcción y concesiones– donde de verdad tiene ventajas competitivas. Además, este movimiento anticipa la más que probable salida de Repsol del accionariado, lo que supondría cerrar definitivamente el capítulo más oscuro de la historia de la compañía.

Merlin, por su parte, da un salto enorme con esta operación. En un año se ha convertido en la principal inmobiliaria de España, siendo la socimi que mejor ha aprovechado la ventana de oportunidad para invertir en el momento actual del ciclo. La buena calidad de los activos, aquellos que probablemente mejor recojan la recuperación tanto en precios como en rentas, justifica el precio pagado. Además, parece que a la cartera de Testa se le puede sacar mayor partido, tanto por la rotación de alguno de sus activos como por la mejora en el tiempo de algunos contratos firmados por el anterior dueño en situación de clara debilidad.

El bocado es grande, muy grande, y el management de la socimi ha ido con todo para no dejar escapar quizá la única oportunidad que haya en el mercado español de hacerse con una cartera de semejante tamaño y calidad. Sorprende que los inversores internacionales se hayan dejado levantar la liebre, aunque tampoco conozco las entretelas de la operación. Con toda seguridad, tendrán que ampliar capital en las próximas semanas para poder financiar parte de la compra pero lo demostrado por la directiva hasta ahora es la mejor garantía de éxito. Hoy, sólo doce meses después de su debut en bolsa, son la mayor y mejor inmobiliaria de España. ¡Olé!

En la cresta de la burbuja

Durante las últimas semanas las expectativas de beneficios están mejorando a nivel global, se está reduciendo la probabilidad de un parón de la economía china, los diferenciales de los bonos ‘high yield’ –bonos de alto rendimiento– se están estabilizando y la economía norteamericana toma impulso de nuevo. Hay que añadir el entorno actual de tipos de interés, que una vez normalizado va a presionar a la baja a la prima de riesgo de la renta variable, es decir, el exceso de retorno que el mercado exige a la bolsa sobre el activo libre de riesgo –bono soberano-. Si a lo anterior sumamos las políticas expansivas de los bancos centrales y el repunte de la actividad corporativa, se dan todas las circunstancias para que esto acabe en una burbuja en la renta variable.

Las valoraciones actuales no se encuentran, en absoluto, en niveles de burbuja pero los ‘bull markets’ sí suelen acabar cayendo en ellas. A pesar de que la FED suba tipos este año, los bancos centrales van a mantener las actuales políticas monetarias durante los próximos tiempos. La inflación, de la que ya hemos hablado varias veces, se va a mantener a raya como consecuencia de la globalización y la caída del precio del petróleo, al calor de la última reunión de la OPEP, parece estructural.

La exposición a renta variable del inversor minorista e institucional sigue siendo baja y las compañías aún no están invirtiendo. El potencial de revalorización de la bolsa americana si volviera a cotizar a los niveles históricos de las burbujas que han vivido sería de un 50%. Y, ¿saben cuál es la mejor forma de protegerse de una burbuja? Surfearla.

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Grecia: Merkel se impone

A los griegos les han puesto fecha límite. Se ha acabado el postureo. Del jueves que viene no pasa. La fecha coincide con la reunión de primeros ministros y ahí se dejará zanjado el asunto. Los últimos meses ha servido, además de para que Grecia vuelva a entrar en recesión, para desmontar la falacia de que una salida de Grecia supondría un grave riesgo para los demás miembros. Así las cosas, los europeos han decidido poner fin a la rocambolesca negociación y la última propuesta ha sido sencilla: o lo tomas o lo dejas. No hay medias tintas ni posibilidad de seguir mareando la perdiz.

Lo más probable es que en las próximas horas el primer ministro griego, Alexis Tsipras, acabe comiéndose sus palabras y aceptando la propuesta europea. De lo contrario, el Banco Central Europeo desenchufará a la banca griega y se precipitarán los acontecimientos. La estrategia griega se ha demostrado equivocada de principio a fin. Su actitud chulesca se ha vuelto en su contra y seguramente pierdan los potenciales beneficios de haber actuado de otra manera. Su única posibilidad de lograr alguna concesión hubiera sido un contagio al resto de países periféricos, algo que no se ha producido y de lo que ya hay muy poco que hablar.

La sostenibilidad de la actual coalición de gobierno en Grecia es improbable. El trago no va a ser agradable. Y es que incluso si optaran por romper la baraja contra la opinión de la población griega, el resultado iba a ser el mismo: están fuera. La más que previsible marcha atrás en sus fanfarrones posturas es muy buena noticia para el resto de Europa y una mejor vacuna para los populismos en Europa, por otra parte algo alicaídos. Una vez más, Merkel impone su criterio. No hay de atajos en Europa. Quizá se quiera dar ejemplo con el país heleno y el desenlace tenga un punto cruel. El hilo del carrete que le han dado a Tsipras se va a convertir en la soga que le cuelgue. Por el bien de todos, no van a dejar ningún margen a un relato algo dulcificado. Estamos ya en la escena final.

José Ramón Iturriaga
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