Promoción inmobiliaria

La semana pasada, una de las promotoras inmobiliarias que llevan menos tiempo cotizando, Neinor Homes, recortó sus estimaciones y causó mucho revuelo en el mercado. Defraudar al mercado nunca es buena noticia, pero ahora toca analizar las causas de este incumplimiento. Y en un primer análisis podemos llegar a la conclusión que el problema no es sectorial. De hecho, todo lo contrario: el ciclo de la promoción residencial en España está en los primeros compases de la recuperación y con el viento de cola. Tras una década sin construir una sola casa, hace dos años se reinició.

En cualquier caso, el desajuste entre la oferta y la demanda sigue siendo muy elevado. Por un lado, por la demanda embalsada de los últimos años y, por otro, porque el ritmo de construcción es todavía muy bajo. En 2018 se construyeron algo más de 50.000 viviendas nuevas, cuando los expertos consideran que ritmo normal de compra venta de vivienda nueva se estabilizará en las 150.000 unidades una vez se absorba la demanda embalsada. Hay que recordar que son números conservadores si recordamos que en España, durante los coletazos de la burbuja inmobiliaria, se llegaron a construir por año casi 400.000.

A lo anterior hay que sumar que las perspectivas macro siguen siendo muy halagüeñas en lo que a empleo y salarios se refiere, principales motores para la compra de casas. Además, la ratio de los ingresos familiares destinados a la compra de la vivienda representa la mitad (30%) que hace diez años (70%). Las mayores dificultades de acceso a la financiación (gracias a la expulsión de los conductores borrachos del sistema financiero) hacen que las perspectivas de recuperación sean mucho más ordenadas. Por lo tanto, si las compañías se quedan por debajo de sus objetivos no será por algo achacable al mercado, que sería lo preocupante. El desafío son las mayores dificultades de las esperadas en la puesta en marcha de las fábricas. Lo idóneo sería entender cuánto de todo esto es estructural y cuánto coyuntural o provocado. Han sido muchos los que han salido a promover tras diez años sin poner un ladrillo encima de otro. El tiempo dirá.